牛管家 5年至少投资15万亿，城市更新如何让资本“慢下来”？

中国的城市更新蕴含着万亿级的投资蓝海与产业机遇。当前，各地城市更新重点项目加速推进，也引发了产业链的连锁反应，成为国内外企业聚焦的中国机遇。

然而，面对成本高、回收周期长等现实矛盾，万亿蓝海之下的投资逻辑与价值重估，则是决策者与投资者需要共同面对的命题。

城市更新的中国机遇与优势

“十五五”规划纲要明确提出“高质量推进城市更新”。未来五年，我国城市更新将从单一功能的改造，转向民生改善、文化传承、生态优化、产业激活等多维协同、全面升级的新阶段，更新的量化目标包括50万套（间）危旧房、11.5万个老旧小区、1500个老旧街区和厂区以及77万公里管网等。

根据央视报道，未来5年我国城市更新至少可以完成投资15万亿元，其中仅地下管网更新就可以拉动投资约5万亿元，再加上老旧小区和城中村改造、历史文化街区保护利用以及完整社区建设等，发展空间广阔，增长动能强劲。

奥雅纳集团首席执行官霍卓榕（Jerome Frost）今年已两次到访中国。曾主导全球多个城市更新项目的他，关注中英两国市场和企业间的合作机遇，也以北京市市长国际企业家顾问的身份与中国的城市管理者进行交流。

霍卓榕对第一财经表示，城市更新正在成为一个把中英专业服务优势“串成一条价值链”的新赛道。英国在建筑改造的政策设计、市场化机制建设、资产优化配置以及跨专业协同等方面，已形成较为成熟的体系与方法，而中国具备大规模落地的组织动员能力、完整强韧的产业体系，以及快速演进的城市发展议程。两者优势互补，将孕育出一系列商业机遇——从片区级统筹更新、既有建筑低碳改造，到城市韧性规划、数字化运营管理，再到支撑规模化推广的投融资模式创新。

在近期举行的第十七届北京市市长国际企业家顾问会议上，霍卓榕提出了以城市更新为驱动加快建筑领域脱碳的相关建议。他解释说，这一建议基于现实的判断：如果把低碳改造视为孤立的环保开支，在财务上可能难以为继。但如果以“Total Design”（一体设计）的理念来应对，则可发掘出不同的解决方案。因此，建议把“低碳改造”纳入城市更新和资产全生命周期管理的框架中，并通过金融工具和制度创新，把“减碳收益”转化为可识别、可定价、可投资的长期现金流。

霍卓榕认为，中国在新能源技术和产业配套上的优势，完全可以、也应该转化为城市更新中的成本竞争力，“关键不是单一技术，而是将技术与设计、金融与长期运维结合，通过规模化、系统化应用，把一次性改造投入转化为全生命周期的成本下降和资产增值”。当新能源与系统化解决方案可复制、可规模化时，低碳就不再是成本负担，而将成为驱动城市更新商业可行性的核心动力。

瑞银集团首席执行官安思杰在3月举行的中国发展高层论坛2026年年会上表示，城市更新、绿色投资等领域是在华跨国企业关注的焦点。以电梯行业为例，随着老旧小区改造和城市更新持续推进，消费品以旧换新、电梯等基础设施的更新与服务需求迎来新增长。

美国奥的斯全球公司首席执行官朱蒂也在此次年会上提出，智慧城市、数字化和城市更新为他们提供了开发新产品的机会，这些在中国开发应用的成果还将推广到全球其他市场。

如何让资本“慢下来”

面临资金平衡周期长、市场主体短期回报压力大等痛点，如何让进入城市更新的资本“慢下来”？

霍卓榕表示，城市更新如果能够与长期价值创造紧密结合，资本自然会展现出更强的耐心与定力。奥雅纳集团在上述建议中，提出了“改造—价值提升—再投资”的良性循环发展方案。如果资产表现能够不断优化，就可以在降低运营成本的同时，增强出租的吸引力，从而提高资产的流动性，为未来的持续投资奠定基础。这一模式对全球范围内的城市更新实践都具有参考意义。

“长期治理是城市更新取得成功的保障。”霍卓榕说，优秀的项目不仅仅停留在融资完成，更注重后续的持续经营与精细化管理。这类项目通常拥有清晰的运营逻辑，能够通过持续优化公共空间、建筑表现和整体韧性，增强综合吸引力，从而为城市更新创造坚实的长期价值。

他以2012年伦敦奥运会后东伦敦城市再生为例说，奥运项目为伦敦带来的信心与变革动能，直到十多年后的今天仍在延续。其中的动因就在于城市更新不只聚焦于项目本身的经济回报，更强调区域协同、社会包容和可持续价值创造。他们持续参与伦敦奥林匹克公园的遗产管理，聚焦环境绩效与创新试验场等，确保更新成果能够长期沉淀、延续和巩固起来。

在霍卓榕看来，北京、上海等城市的存量更新是在城镇化、产业升级与治理转型同步推进中完成的，是一种“高速运行中的系统重构”；而伦敦、纽约等地的更新通常发生在产业格局相对稳定的背景下。路径虽异，挑战却相通，即如何破解建筑老化、脱碳与韧性压力，如何让商务区在非办公时段也充满活力，如何在长周期更新中平衡短期回报、建立可持续的运营机制，应对这些问题，更加需要聚焦城市系统进行“一体设计”。

近3年来，上海市累计启动57个城中村改造项目，完成104万平方米旧住房成套改造，387公里架空线实现入地整治，黄浦江与苏州河两岸贯通岸线总长突破110公里。与此同时，36个总面积62万平方米的商办楼宇完成更新升级，75平方公里低效产业用地盘活，城市空间价值与发展活力持续释放。目前，《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》已编制完成即将发布，围绕人居环境、存量资源、基础设施、生态系统、历史文脉、服务功能、重点片区七大领域制定的新一轮城市更新三年行动计划也将同步启动。

于4月8日公开的《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》明确，“十五五”时期北京将突出城市更新整体性、系统性，完善以需求为导向、以项目为牵引的分类实施机制，城市更新年度投资到2030年达到3000亿元以上。北京将探索形成整体谋划、资源统筹、政策集成、多元参与的更新模式，打造中轴线沿线、磁器口东片区、永定湾等一批功能复合、特色鲜明的区域综合性更新片区，实现城市更新从空间改造向功能植入、治理升级、社会共创的系统性跨越，全力打造一批城市更新“北京样板”。

“中国城市更新真正值得输出的，不是一套标准答案，而是在复杂现实中持续创新、不断校准方向的能力。”霍卓榕认为，中国是在高度密集、强约束的城市环境中，学会“用存量驱动城市持续进化”。城市更新几乎是在既有结构中重组功能、提升效率，不停运转的状态下完成的。这种能力不是规划图纸本身带来的，而是长期实践中形成的系统性方法，这对资源有限、城市化速度很快的新兴市场来说，极具现实意义。从国家层面提出“城市更新行动”，到地方政府统筹空间、产业、民生与治理目标，中国的城市发展形成了长期、连续的更新机制，也展现出了高度本土化的创新力。

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